Πλήγμα στα ακίνητα πολυτελείας, επιδεικνύουν αντοχές τα οικιστικά χαμηλής αξίας
Ο κλάδος των ακινήτων διανύει μια περίεργη περίοδο αφού εν μέσω πανδημίας, χαμηλών επιτοκίων και κατάργησης του Επενδυτικού Προγράμματος προσπαθεί να βρει κατεύθυνση
Σημαντικό πλήγμα για τον τομέα των πολυτελών ακινήτων και αισθητή μείωση των πωλήσεων προς ξένους επενδυτές, αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα στα οικιστικά ακίνητα χαμηλής σχετικά αξίας (€150-200 χιλ.) και αβεβαιότητα όσον αφορά στην πορεία που θα ακολουθήσει η αγορά στο άμεσο μέλλον, είναι μερικά από τα στοιχεία που συνθέτουν την ευρύτερη εικόνα της αγοράς ακινήτων το τελευταίο διάστημα.
Ο κλάδος διανύει μια, αν μη τι άλλο, περίεργη περίοδο, καθώς από τη μια έχουμε την πανδημία που δυσκολεύει τη διενέργεια πράξεων, από την άλλη έχουμε την κατάργηση του Επενδυτικού Προγράμματος που επέφερε σημαντικό πλήγμα στο κομμάτι της αγοράς που αφορούσε σε πολυτελή ακίνητα, ενώ την ίδια ώρα επικρατούν πολύ χαμηλά επιτόκια, τα οποία σε συνδυασμό με την κρατική επιδότηση, δημιουργούν ένα ελκυστικό σκηνικό για αγορά ακινήτου.
Τι λένε οι επαγγελματίες της αγοράς
Μιλήσαμε με διάφορους επαγγελματίες της αγοράς. Developers, εκτιμητές ακινήτων και κτηματομεσίτες. Αυτό που σημειώνουν είναι ότι το σκηνικό που επικρατεί σήμερα δημιουργεί αβεβαιότητα όσον αφορά στο μέλλον, με αποτέλεσμα οι όποιες προβλέψεις να είναι παρακινδυνευμένες. Ορισμένοι θεωρούν ότι όσο φθάνουμε στο τέλος της πανδημίας, η αγορά θα ακολουθήσει μια ελαφριά ανοδική πορεία. Άλλοι θεωρούν ότι η πανδημία δεν έχει επηρεάσει σε τόσο μεγάλο βαθμό την αγορά, κυρίως το κομμάτι που απευθύνεται στους ντόπιους αγοραστές και επομένως με το πέρας της, δεν θα υπάρξει σημαντική διαφοροποίηση στις τιμές. Αντιτείνουν μάλιστα ότι άλλοι παράγοντες θα επηρεάσουν την πορεία της αγοράς, όπως είναι τα επιτόκια, οι προσφορές των τραπεζών σε τεμάχια που βγάζουν στην αγορά με την μορφή των εκποιήσεων, η σταδιακή ανάκαμψη του τουρισμού, η παρουσία ξένων επενδυτών και άλλα.
Έρευνα PwC: Πλήγμα στα ακίνητα πολυτελείας
Αρκούντως ενδεικτικά είναι τα συμπεράσματα που περιλαμβάνονται στην έκδοση με τίτλο «Cyprus Real Estate Market – Year in Review 2020» της PwC Κύπρου και αποτυπώνουν την εικόνα της αγοράς κατά την περσινή χρονιά.
Σύμφωνα με την ανάλυση της PwC, η συνολική αξία των συναλλαγών κατά το 2020 ανήλθε στα €3 δις, καταγράφοντας μείωση της τάξης του 32% σε σύγκριση με το 2019. Η μείωση αυτή αποδίδεται κυρίως στη σημαντική μείωση των συναλλαγών από ξένους αγοραστές, εξαιτίας των δυσμενών επιπτώσεων της πανδημίας, η οποία επιδείνωσε τα ήδη μειωμένα επίπεδα δραστηριότητας κατά τους πρώτους μήνες του έτους.
Όλες οι επαρχίες της Κύπρου κατέγραψαν διψήφια ποσοστά μείωσης σε αξίες συναλλαγών ακινήτων κατά το 2020. Οι παραλιακές επαρχίες της Λεμεσού και της Πάφου, όπου η ζήτηση εξαρτάται κυρίως από τους αλλοδαπούς επενδυτές, παρουσίασαν τη μεγαλύτερη πτώση όσον αφορά την αξία των συναλλαγών (πτώση 36% και 47% αντίστοιχα) σε ετήσια βάση. Η Λευκωσία, ωστόσο, η οποία εξαρτάται κυρίως από την εγχώρια ζήτηση, παρουσίασε το χαμηλότερο πλήγμα (πτώση 12%).
Με βάση την ανάλυση, φαίνεται ότι τα ακίνητα πολυτελείας ήταν ίσως ο τομέας που επλήγη περισσότερο κατά το 2020, με τις συναλλαγές οικιστικών ακινήτων με αξία άνω του €1,5 εκατ. να ανέρχονται στις 176, σημειώνοντας πτώση της τάξης του 45% σε σύγκριση με το 2019. Δεδομένου ότι ο τομέας πολυτελών οικιστικών μονάδων έχει συνδεθεί με το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα, ο τερματισμός του προγράμματος δημιουργεί αβεβαιότητα όσον αφορά το μέλλον του τομέα αυτού και εντείνει την ανάγκη για αλλαγές στην αγορά και των προϊόντων που προσφέρονται.
Είναι επίσης ενδιαφέρον να σημειωθεί ότι ένας από τους πιο ανθεκτικούς τομείς των ακινήτων φαίνεται να είναι οι οικιστικές μονάδες αξίας €100,000 – €300,000, καθώς μετά την άρση του πρώτου lockdown το Μάιο του 2020, σημειώθηκε αύξηση στην ζήτηση. Αυτό οφείλεται κυρίως στην έντονη ζήτηση για κατοικίες, καθώς επίσης και στην αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενες κατοικίες και συναλλαγές αγοράς προς ενοικίαση.
Οι πρώτες ενδείξεις του 2021
Πώς κινείται όμως η αγορά τους πρώτους μήνες του 2021; Ποιο είναι το στοιχείο που ξεχωρίζει και ποια η πορεία των τιμών των διάφορων ειδών ακινήτων; Ζητήσαμε από τον Παύλο Λοϊζου, Διευθύνοντα Σύμβουλο της WiRE FS να μας αναλύσει την αγορά και την πορεία των τιμών. Ειδικότερα στην ερώτηση πώς κινείται η αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2021 εν μέσω πανδημίας και ποια πορεία αναμένεται να ακολουθήσει τον υπόλοιπο χρόνο, ο κ. Λοϊζου σημειώνει ότι οι τιμές πώλησης για τις περισσότερες κατηγορίες ακινήτων παρουσίασαν μείωση σε ετήσια βάση. Συγκεκριμένα, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 0,5% το πρώτο τρίμηνο του 2021 σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020, των εμπορικών ακινήτων κατά 5,3%, των αποθηκών κατά 4,5%, των γραφειακών χώρων 1,0%, των παραθεριστικών διαμερισμάτων 1,2% και των παραθεριστικών σπιτιών 3,2%. Οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν κατά 1,5%. Όσον αφορά τα ενοίκια, σε ετήσια βάση αρνητικά κινήθηκαν τα διαμερίσματα (-0,6%), τα εμπορικά καταστήματα (-6,4%), τα γραφεία (-3,2%), και τα παραθεριστικά σπίτια (-5.4%). Αντίθετα, μικρή αύξηση καταγράφηκε σε σχέση με τα σπίτια (2,6%), τις αποθήκες (0,7%), και τα παραθεριστικά διαμερίσματα (0,1%).
Όσον αφορά την πορεία των τιμών για το υπόλοιπο της χρονιάς, λόγω της πρωτοφανούς κατάστασης, δεν είναι εύκολο να γίνουν ασφαλείς προβλέψεις. Σίγουρα, κατά το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο η γενικότερη τάση αναμένεται να είναι πτωτική. Με την πρόοδο της διαδικασίας εμβολιασμών κι αν δεν υπάρξουν άλλες αρνητικές υγειονομικές εξελίξεις (βλ. μεταλλάξεις, ανάγκη για επιπλέον δόσεις των εμβολίων κτλ) ενδεχομένως να δούμε τις τιμές να αρχίζουν αρχικά να σταθεροποιούνται και στη συνέχεια να ανεβαίνουν. Η άνοδος θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την πορεία του τουρισμού καθώς και το πόσο θα περιοριστεί η πίεση στο τραπεζικό σύστημα από την πιθανή – και αναμενομένη – αύξηση στα προβληματικά δάνεια.
Ξεχωρίζει η απουσία ξένων
Στην ερώτηση τι είναι αυτό που ξεχωρίζει σήμερα από πλευράς πωλήσεων, αλλά και τιμών στην αγορά, ο κ. Λοϊζου επισήμανε ότι από πλευράς πωλήσεων σίγουρα ξεχωρίζει η μεγάλη μείωση προς ξένους, λόγω προφανώς των υγειονομικών συνθηκών και των περιορισμών και εν μέρει λόγω της κατάργησης του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος. Από την άλλη, βλέπουμε πως το ενδιαφέρον από Κύπριους μετουσιώνεται σε πράξεις, κυρίως για οικιστικά ακίνητα. Προς αυτήν την κατεύθυνση συμβάλλουν διάφοροι παράγοντες όπως: τα παρατεταμένα lockdown έχουν αυξήσει τα ρευστά διαθέσιμα των νοικοκυριών, τα πολύ χαμηλά επίπεδα των επιτοκίων και η κρατική επιδότηση επιτοκίου. Να σημειώσουμε ότι η ζήτηση είναι για σχετικά χαμηλότερης τιμής ακίνητα, π.χ. διαμερίσματα €160,000 – €220,000 και κατοικίες €250,000 – €350,000, και ότι για ακίνητα πέραν των €500,000 η ζήτηση είναι σχεδόν μηδαμινή.
Σύγκριση με 10 και 5 χρόνια πριν
Όσον αφορά στις τιμές που ισχύουν σήμερα στην αγορά, ο Παύλος Λοϊζου σημειώνει ότι η WiRE FS έχει δημιουργήσει τον Δείκτη WiRE Index οποίος καταγράφει την τριμηνιαία αλλαγή στις τιμές πώλησης και ενοικίασης ανά επαρχία όλων των τύπων ακινήτων, δηλαδή διαμερισμάτων, οικιών, καταστημάτων, γραφείων, παραθεριστικών διαμερισμάτων και παραθεριστικών οικιών αναδρομικά από το 4ο τρίμηνο του 2009.
Τα τελευταία στοιχεία που επεξεργάστηκε η Wire αφορούν το 1ο τρίμηνο του 2021 και δείχνουν ότι οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 0,5% το πρώτο τρίμηνο του 2021 σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020, οι τιμές των σπιτιών κατά 1,5%, των εμπορικών ακινήτων κατά 5,3%, των αποθηκών κατά 4,5%, των γραφειακών χώρων 1,0%, των παραθεριστικών διαμερισμάτων 1,2% και των παραθεριστικών σπιτιών 3,2%.
Οι τιμές Παγκύπρια παραμένουν σημαντικά πιο κάτω (περί το 30-35%) σε σχέση με πριν δέκα χρόνια, δηλαδή πριν την γενικότερη κρίση στην οικονομία. Σε σχέση με το 2016 από τότε που ξεκίνησε η ανάκαμψη οι τιμές είναι αυξημένες κατά περίπου 20% σε όλους τους κλάδους, με εξαίρεση τα καταστήματα όπου ο συγκεκριμένος κλάδος περνά μια ευρύτερη κρίση λόγω των αγορών μέσο διαδικτύου, την επέκταση των εμπορικών κέντρων, κτλ.
Της Νικολέττας Λιβέρα
Πηγή: Έντυπο Περιοδικό Ευρωκέρδος
