Tου Στέφανου Κοτζαμάνη
Το 2009 ήταν η πρώτη χρονιά που οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σημείωναν πτώση και τα χρόνια που ακολούθησαν αποδείχτηκαν εφιαλτικά. Οι τιμές και τα ενοίκια κατρακυλούσαν, τα καταστήματα έκλειναν και οι επιχειρήσεις μειώνονταν σε μέγεθος λόγω της οικονομικής κρίσης αδειάζοντας γραφειακούς χώρους και αποθήκες. Οι άνεργοι νέοι ξαναγυρνούσαν στις πατρικές τους κατοικίες προκειμένου να αποφύγουν το ενοίκιο και εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά δεν μπορούσαν να εξυπηρετήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια.
Όσο για τις εταιρείες real estate, συνέβη περίπου ότι και στην Κύπρο: Έχοντας δανειστεί μεγάλα ποσά για να αναπτύξουν projects πριν το ξέσπασμα της κρίσης, βρέθηκαν σε μια κατάσταση που δεν μπορούσαν ούτε να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους, ούτε να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες. Πολλές γνωστές εταιρείες του κλάδου είτε «έβαλαν λουκέτο», είτε συμφώνησαν με τις τράπεζες σε γενναία κουρέματα υπολοίπων.
Δύο νούμερα ήταν ενδεικτικά για το μέγεθος του προβλήματος που αντιμετώπιζε η αγορά κατοικίας. Πρώτον, σύμφωνα με εκτιμήσεις υπήρχαν γύρω στα 180.000 κατοικίες-διαμερίσματα που ήταν άδεια. Και δεύτερον, πάνω από εκατό χιλιάδες ακίνητα κινδύνευαν να βγουν προς πώληση σε πλειστηριασμούς από τράπεζες και λοιπούς πιστωτές.
Και πάνω από όλα αυτά, υπήρχε και ο κίνδυνος του GREXIT, καθώς μια ενδεχόμενη έξοδος της Ελλάδας από την Ευρωζώνη θα μείωνε κατακόρυφα περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων, τουλάχιστον σε όρους ευρώ.
Ωστόσο, η σημερινή κατάσταση δεν θυμίζει σχεδόν σε τίποτε εκείνη της αρχής, ή της μέσης της προηγούμενης δεκαετίας, για επτά κυρίως λόγους:
1. Κίνδυνος εξόδου της χώρας από τη ζώνη του ευρώ δεν φαίνεται πλέον να υπάρχει, οπότε οι ξένοι επενδυτές δεν διατρέχουν συναλλαγματικό κίνδυνο. Με δεδομένο λοιπόν ότι στις αγορές της Ευρώπης η μέση απόδοση ενοικίου (yield, ετήσια ενοίκια προς αξία αγοράς) των επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται στο 3% και στην Ελλάδα στο 6%-6,5%, τα ξένα funds σπεύδουν να αγοράσουν μεγάλα επαγγελματικά ακίνητα, «σκουπίζοντας» την όποια προσφορά βγαίνει στην αγορά. Καταλυτικά επιδρά και η πολύ μεγάλη ρευστότητα που υπάρχει στο εξωτερικό.
2. Σημαντικό ρόλο στην αύξηση της ζήτησης στα επαγγελματικά ακίνητα έχει παίξει και η ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) οι οποίες εκμεταλλευόμενες φορολογικά κίνητρα έχουν προσελκύσει μεγάλα κεφάλαια από το εξωτερικό, προκειμένου να επενδύσουν στην Ελλάδα.
3. Η αγορά των κατοικιών έχει ανακάμψει δυναμικά, καθώς προέκυψε ζήτηση από παράγοντες που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν. Το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» (άδεια παραμονής) για παράδειγμα, οδήγησε πολλούς Κινέζους, αλλά και αρκετούς Τούρκους (λόγω της πολιτικής κατάστασης) στην Ελλάδα, μέσα από μία ή από περισσότερες αγορές κατοικιών.
4. Η αλματώδης ανάπτυξη του τουρισμού από το 2013 έως σήμερα (περίπου τριπλασιασμός των εισερχόμενων τουριστών) δημιούργησε και εκτίναξε μια νέα αγορά, αυτή της βραχυχρόνιας μίσθωσης (airb&b), με αποτέλεσμα την χρησιμοποίηση-εκμετάλλευση πολλών δεκάδων χιλιάδων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα.
5. Λόγω της αβεβαιότητας της οικονομικής κρίσης, πάνω από εκατό δισεκατομμύρια ευρώ ελληνικών νοικοκυριών και επιχειρήσεων είχαν καταφύγει είτε στο εξωτερικό, είτε σε «θυρίδες και στρώματα» εντός της χώρας. Με την αποκατάσταση της κανονικότητας στην οικονομία, ένα αξιοσημείωτο τμήμα αυτών των χρημάτων έχει επιστρέψει στα γκισέ των τραπεζών, ενώ ένα άλλο κατευθύνθηκε -ή ετοιμάζεται να κατευθυνθεί- στην αγορά ακινήτων.
6. Η κυβέρνηση έχει αρχίσει ένα κύκλο μειώσεων στις υπερβολικές φορολογικές επιβαρύνσεις των ακινήτων, υποστηρίζοντας πως θα υπάρξει συνέχεια και μέσα στο 2020.
7. Τέλος, οι τράπεζες προχωρούν σε μια ιδιαίτερα «λογική» πολιτική πλειστηριασμών, η οποία δεν έχει δημιουργήσει μέχρι τώρα μεγάλη τάση προσφοράς.
Το μόνο βέβαιο είναι πως στις μέρες μας, η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει υψηλά yields (αποδόσεις) σε ένα περιβάλλον μηδενικών επιτοκίων, με τους περισσότερους παράγοντες του κλάδου να προβλέπουν άνοδο τιμών εφ’ όσον κάποιος προχωρήσει σε προσεκτικές αγορές.
